Tema foi analisado por Nestor Duarte.

 

O tema “Contratos imobiliários e a defesa do consumidor” foi estudado na aula da última terça-feira (24) do 5º Curso de especialização em Direito do Consumidor. A aula foi ministrada pelo desembargador Nestor Duarte e teve a participação do juiz Alexandre David Malfatti, coordenador do curso.

 

O palestrante iniciou a exposição lembrando que os contratos entre incorporadoras e pessoas físicas estão subordinados ao Código de Defesa do Consumidor, por caracterizarem uma relação de consumo.

 

Mais adiante, Nestor Duarte discorreu sobre o Direito Obrigacional, no qual estão inseridos os contratos imobiliários. Ele definiu obrigação como “o vínculo jurídico pelo qual o devedor compromete-se a realizar em favor do credor uma prestação de caráter econômico de dar, fazer ou não fazer”. E esclareceu que temos hoje como fontes de obrigação, além do contrato, a responsabilidade civil, os negócios ou atos unilaterais – como o enriquecimento sem causa, o título ao portador, o pagamento indevido – e a lei. Lembrou ainda que o Código Civil de 2002 acrescentou outra fonte de obrigação, que é o abuso do direito.

 

O expositor ressaltou que o CDC pune uma série de condutas abusivas, fundamentando-se no fato de que o abuso do direito é fonte de obrigação e por isso é importante o conhecimento destas fontes. “O CDC não traz um rol taxativo de condutas abusivas e sim um rol exemplificativo”, explicou.

 

Em seguida, mencionou os abusos mais comuns que acontecem no meio imobiliário. Entre eles, citou a taxa de assessoria imobiliária (SATI). Esclareceu que, diferentemente da corretagem, a assessoria é uma categoria de interesse apenas de uma parte, o incorporador, pois sempre há orientação de compra. E ponderou que o incorporador “usa uma cláusula aparentemente lícita para obter um fim ilícito”, lembrando que isso configura abuso do direito.

 

Nestor Duarte lembrou ainda que há dois tipos de contratos: os nominados (típicos) e os inominados (atípicos). Os contratos nominados são aqueles previstos ou disciplinados em lei: compra e venda, mútuo, comodato, locação. Já os inominados surgem da criação de uma terceira figura com a mistura de mais de um contrato nominado ou pela idealização de um contrato não previsto em lei. Como exemplos de contrato inominado, o palestrante mencionou o uso de estacionamentos (pois há mistura de contrato de depósito e de prestação de serviço) e o contrato de lising, que até 1974 não era previsto em lei.

 

Ele versou, adiante, sobre os casos em que existe atraso na entrega dos imóveis por parte das incorporadoras. Primeiramente, relembrou o conceito de mora: “não é apenas o atraso no cumprimento da obrigação, é o descumprimento da obrigação no tempo, lugar e modo convencionados”, o que dá ensejo a perdas e danos ou à rescisão do contrato. Por tanto, no contrato de incorporação imobiliária, se o imóvel não é entregue na data aprazada, houve mora.

 

Prosseguindo, o palestrante destacou que no Direito Contratual há duas modalidades de imprevistos que podem explicar tais atrasos: o fortuito interno, que se caracteriza por circunstâncias inerentes ao meio e área do prestador de serviços e está previsto no contrato. Nas incorporações imobiliárias os mais comuns são Intempéries, greves, e escassez de mão de obra. Neste caso, por serem situações esperadas, cabe uma indenização se houver atraso na entrega por tais motivos. Já o fortuito externo se identifica como uma condição fora do controle do contratado. A exemplo pode-se citar um terremoto em um local sem esse histórico. “O fortuito externo isenta, em regra, o devedor do cumprimento da obrigação”, esclareceu Nestor Duarte.

 

LS (texto)