Tema foi analisado pelo diretor da EPM.

  

O tema “Direito real de laje” foi discutido na aula do último dia 20 do curso Temas contemporâneos de direitos reais, promovido pela EPM no Gade 9 de Julho. A exposição foi proferida pelo desembargador Francisco Eduardo Loureiro, diretor da EPM, e teve a participação do juiz Hamid Charaf Bdine Júnior, que coordena o curso juntamente com o desembargador Enio Santarelli Zuliani.

 

Inicialmente, Francisco Loureiro recordou o princípio da taxatividade segundo o qual só o legislador cria direitos reais – pois o direito de propriedade é tratado de forma concentrada pelo legislador. Ele lembrou que o direito real de laje foi incluído na lista de direitos reais no artigo 1.225, inciso XIII, do Código Civil. Esclareceu que o princípio da tipicidade é complementar, pois diz o que é cada um dos direitos reais. E observou que, segundo uma releitura mais moderna, a tipicidade é elástica, pois, apesar de um direito não se encaixar perfeitamente no tipo, deve-se permitir que sejam acolhidas no registro de imóveis novas figuras que são compatíveis com a dinâmica da vida negocial, desde que não haja incompatibilidade entre a situação concreta e os princípios que regem aquele direito real. Citou como exemplo a multipropriedade ou time-sharing, acolhida pelas Normas da Corregedoria Geral da Justiça.

 

O palestrante esclareceu que o novo direito real de laje não constitui direito real sobre coisa alheia, mas sobre coisa própria. “O lajeário vira dono daquela unidade autônoma, sem se tornar dono de uma fração ideal do terreno onde a laje se assenta”, observou. E expôs que o direito real de laje foi criado inicialmente na lei que dispõe sobre a regularização fundiária (Reurb - Lei nº 13.465/17), mas foi incorporado ao Código Civil (artigos 1.225, inciso XIII, e 1.510-A a 1.510-E). Ele ressaltou que a instituição do direito real de laje atende a uma realidade social em que milhares de pessoas acabam construindo sobre a laje de terceiros, porque os terrenos são escassos e caros, principalmente nos grandes centros urbanos.

 

Francisco Loureiro explicou que o direito real de laje é uma nova modalidade de propriedade, na qual o titular adquirente (lajeário) torna-se proprietário de unidade autônoma consistente de construção erigida ou a erigir sobre ou sob acessão alheia, sem implicar situação de condomínio tradicional ou edilício.

 

A seguir, distinguiu o direito de laje e o de superfície: o direito real de superfície é um direito real sobre coisa alheia pelo qual alguém adquire de forma temporária a propriedade da construção, da plantação ou da acessão, separada da propriedade do solo. Além de ser temporária, é averbada na matrícula do imóvel. Por sua vez, o direito real de laje se perpetua indefinidamente e é registrado em matrícula autônoma, como propriedade autônoma.

 

O expositor ressaltou que o direito real de laje não constitui condomínio edilício porque o lajeário não recebe fração ideal de terreno, é proprietário apenas da unidade autônoma, enquanto que o proprietário da construção base é o dono do solo. E ponderou que do contrário, dificultaria a regularização da propriedade. Esclareceu ainda que a diferença entre o condomínio urbano simples e o direito de laje é que este é vertical e o outro é horizontal. E enfatizou que o direito real de laje não pode ser usado como válvula de escape para incorporadores imobiliários e que tanto imóveis públicos como particulares podem ser objeto do direito real de laje.

 

Na sequência, esclareceu a respeito da laje em sobre-elevação ou em segundo grau; os modos de constituição do direito real de laje; a necessidade de abertura de matrícula autônoma, o princípio da unitariedade do registro de imóveis, averbação da laje na matrícula do imóvel base; direitos e obrigações do lajeário; preferência em caso de alienação e formas de extinção do direito real de laje. Francisco Loureiro salientou que, embora não haja propriedade comum, pode haver áreas de uso comum, incidindo o rateio de despesas sobre essas áreas.

 

RF (texto) / KS (foto)