EPM inicia o módulo ‘Contratos empresariais’ do curso de Direito Empresarial com estudo sobre o financiamento imobiliário

Manoel Justino ministrou a aula inaugural.

 

Com a aula “Os contratos de financiamento imobiliário no sistema da Lei 9.514/97: alienação fiduciária de imóveis, patrimônio de afetação, securitização imobiliária, execução extrajudicial e reintegração judicial”, teve início ontem (6), o módulo III, “Contratos empresariais”, do 9º Curso de especialização em Direito Empresarial da EPM, também oferecido como extensão universitária. A exposição foi ministrada pelo professor e desembargador aposentado Manoel Justino Bezerra Filho e teve a participação da juíza Renata Mota Maciel Madeira Dezem, coordenadora adjunta do curso.

 

Inicialmente, Manoel Justino lembrou que antes de 1965 não havia financiamento imobiliário institucional e que o governo da ditadura militar criou programas como o Banco Nacional da Habitação (BNH) e o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Posteriormente, ambos entraram em crise em razão da inadimplência. A judicialização tornava o processo de retomada demorado e ainda havia créditos preferenciais em caso de falência.

 

Ele recordou que pouco antes de 1997 chegou-se à conclusão que deveria ser copiado o sistema norte-americano, onde a hipoteca funcionava de forma semelhante ao sistema da alienação fiduciária para bens móveis no Brasil. Ou seja, enquanto não se paga a dívida, a propriedade permanece com o credor que pode retomar o bem de imediato por meio de medida liminar.

 

O professor explicou o sistema de funcionamento da securitização imobiliária no qual muitos agentes entram no jogo a partir da garantia de um patrimônio de afetação. “Somente funciona bem se tudo caminhar direitinho. Se alguém parar de pagar, o sistema entra em crise”, analisou. E esclareceu que essa securitização que era feita nos EUA pelos bancos, no Brasil era feita, de início, pelas securitizadoras, mas agora é feita pelos bancos.

 

O professor lembrou que no Brasil funcionava bem para os bancos a alienação fiduciária de bens móveis, instituída pela Lei nº 4.728/65 (artigo 66) e regulamentada pelo Decreto-Lei nº 911/69. Assim, foi criado em 1997, com a edição da Lei nº 9.514/97, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que instituiu a alienação fiduciária de imóveis, o patrimônio de afetação, a securitização, a retomada do imóvel com a execução extrajudicial e a reintegração liminar na posse do imóvel, em caso de inadimplemento.

 

Manoel Justino observou que previu em artigo escrito em 2004 que esse sistema não iria funcionar em razão de profunda injustiça adicionada ao modelo brasileiro. Ele explicou que foi introduzido no artigo 26 da Lei autorização para decretar o perdimento de todos os valores pagos pelo adquirente, além da retomada do imóvel pelo credor. Citou caso em que uma parte havia pago na época R$ 120 mil em um imóvel que valia R$ 150 mil e, de acordo com o sistema, perderia todo o valor pago porque não conseguiu pagar as prestações finais.

 

Ele ressaltou que o legislador queria evitar a judicialização, mas acabou estimulando-a. “Hoje, quando alguém sabe que não poderá mais pagar as prestações, antes mesmo de sofrer a execução extrajudicial entra com ação de rescisão do contrato e devolução do imóvel, condicionada à prévia indenização do que já pagou. Vai ficando no imóvel sem pagar as demais prestações, e o credor fiduciário não pode vender o imóvel porque está sub judice. Diante desse quadro, qual juiz negará àquele que vem a Juízo e que não pode terminar de pagar o contrato e quer devolver o bem de forma justa?”, ponderou. E destacou como resultado a dificuldade de subsistência dos empreendimentos, citando um caso em Aracaju em que 70% dos imóveis financiados estão judicializados e a construtora está recebendo apenas 30%.

 

O palestrante esclareceu que enquanto se tratava de automóvel a situação era outra.Se pagas poucas prestações, devolve-se o carro – e se foram pagas muitas há a desvalorização do bem.  O magistrado decide tranquilamente. Contudo, ponderou que isso não ocorre no caso de imóvel, em que o adquirente e sua família serão colocados na rua, criando um drama social e desatendendo o princípio social da legislação que é resolver o problema da habitação.

 

Com relação à recente Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) – que busca forçar o perdimento de valores pagos pelos adquirentes –, o professor ponderou que certamente haverá uma reação por parte do Judiciário e que, ainda que haja recurso repetitivo, o magistrado deverá aplicar a lei a partir de um valor social. E previu uma crise imobiliária como a que existia antes da alienação fiduciária de imóveis. “Tudo será judicializado e a crise se estabelecerá cada vez mais”, salientou.

 

Manoel Justino ressaltou que a solução é relativamente simples, “desde que o capitalismo não seja selvagem: basta o financiador identificar no momento da retomada do imóvel o valor que o adquirente tem direito em devolução, com as deduções de direito, e ao ingressar com a petição inicial fazer o depósito. “Qualquer magistrado numa situação dessa concede a liminar para a retomada do imóvel pelo credor, porque é justo”, ponderou, enfatizando que essa é a postura que deve ser adotada para resolver, com equanimidade, o problema.

 

RF (texto e fotos)