LUIZ ANTONIO RIZZATTO NUNES – Desembargador 

Com a chegada do fim do ano, iniciam-se as locações de imóveis por temporadas tão comuns nas férias de janeiro e julho, mas também para os feriados e as festas de fim de ano. Apresento, pois, dicas para que tanto o locador quanto o inquilino façam um bom e seguro negócio. 

• Caracterização da temporada

Para que a locação de um imóvel possa ser considerada de temporada ela deve ter as seguintes características: 

a) o imóvel deve ser destinado à residência temporária do inquilino para:

- prática de lazer;
- realização de cursos;
- tratamento de saúde;
- feitura de obras no imóvel do inquilino (no que ele reside);
- outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo.

b) o prazo máximo da locação não pode exceder noventa dias.

• O contrato deve ser feito por escrito

Dele deve constar a descrição clara de que se trata de locação para temporada.

• Aluguel antecipado

É permitida a cobrança antecipada do aluguel mensal, normalmente pago no ato da assinatura do contrato. Pode ser negociado, por exemplo, o pagamento de 50% quando da assinatura e 50% ao final do mês ou da locação (quando se tratar  de período inferior a 30 dias).

• Garantias

São aceitas todas as garantias previstas para a locação regular, que normalmente são as seguintes:

- Fiança

A fiança é a garantia oferecida por uma pessoa alheia ao contrato, chamada fiador. Normalmente um parente ou um amigo próximo.

O fiador assina o contrato junto com o inquilino, ficando responsável pelo cumprimento das obrigações nele estabelecidas. Se o inquilino não cumpre suas obrigações, o locador pode acionar o fiador.

Se o fiador for casado, seu cônjuge deve anuir na fiança, isto é, deve assinar o contrato, para que a garantia se torne inquestionável.

- Seguro-fiança

Uma modalidade que vem crescendo pela dificuldade de se encontrar alguém que queira ser fiador. É a fiança oferecida geralmente por um banco ou uma companhia de seguros.

O candidato a inquilino deve tomar cuidado com o valor cobrado por essa modalidade de garantia, que pode ter grandes variações. É necessário pesquisar preços.

Para o locador é importante verificar a cobertura da garantia oferecida, que às vezes pode não ser tudo o que o contrato de locação abrange.

- Depósito em caução

Há outras modalidades de caução, mas a mais usual é o depósito em dinheiro. Nessa modalidade o inquilino deposita, no máximo, o valor correspondente a três meses de aluguel numa conta de caderneta de poupança.

Esse dinheiro e seu rendimento ficam garantindo as obrigações do contrato de locação para cobertura de eventuais perdas que o inquilino possa vir a ocasionar ao locador.

Se ao término da locação o inquilino estiver em dia com seus pagamentos, então todo o dinheiro depositado, com os respectivos rendimentos, deve ser por ele retirado.

• Taxas

As chamadas “taxas de contrato” e “taxas de cadastro” não podem ser cobrados do inquilino ou candidato a inquilino.

Quando uma imobiliária intermedia o negócio, estabelece-se uma relação contratual entre o locador e a imobiliária, e esta, quando contata o pretendente a inquilino, age em nome do locador. Não pode, portanto, a imobiliária exigir o pagamento desse tipo de despesas.

• Como agir

Veja o que pode ser feito caso a taxa tenha sido paga ou esteja sendo exigida pela imobiliária:

- se você já pagou ou ficou com medo de perder a oportunidade de alugar o imóvel e por isso irá pagar o valor pedido, a alternativa é pedi-lo de volta.
- o pedido pode ser feito através dos órgãos de defesa do consumidor, levando-se cópia dos recibos de pagamento e do contrato, se este foi celebrado.
- e claro, se houver recusa na devolução, você deve mesmo ir ao órgão de proteção ao consumidor ou procurar uma advogado.

• Taxa no contrato de locação

Outro aspecto importante é o contrato de locação que contém cláusula expressa dizendo que o inquilino tem que arcar com essas despesas de intermediação. Mesmo após assinado o contrato, é possível requerer o dinheiro pago de volta, uma vez que cláusulas desse tipo são consideradas abusivas e nulas de pleno direito.

• O imóvel pode estar mobiliado ou não

Se estiver mobiliado, deve constar do contrato a descrição dos móveis e utensílios que lá se encontram, bem como o estado de uso e conservação de cada um. Essa descrição pode ser feita em documento separado e anexado ao contrato com assinatura das partes contratantes. Podem ser anexadas também fotos dos móveis e utensílios.

• Cautelas

Normalmente, por se tratar de imóvel alugado por temporada, o que implica curta duração, não são tomadas as devidas cautelas a um bom negócio.

Para evitar problemas, aconselha-se: 

Se você for inquilino: 

a) procure visitar o imóvel antes de alugá-lo, para conhecê-lo. É comum nesse tipo de negócio levar-se “gato por lebre”;
b) consulte amigos que já tenham alugado o mesmo imóvel;
c) exija recibo discriminado do pagamento do aluguel e demais encargos (aliás, como sempre);
d) se, ao chegar no imóvel, encontrar objetos em estado diferente do que o descrito no contrato, comunique ao locador imediatamente, por escrito, autorizando que ele inspecione o imóvel;
e) o imóvel deve ser devolvido no dia combinado e no mesmo estado em que foi recebido. Valendo o mesmo em relação aos móveis e utensílios que guarnecem o imóvel. 

Se você for locador: 

a) se o imóvel não for devolvido no dia marcado, cabe ação de despejo, que, após decretação pelo juiz, não se paralisa por recurso do inquilino. O juiz dará prazo para desocupação de quinze dias;
b) não deixe passar mais de trinta dias após o término do contrato. Se isso ocorrer, a locação transforma-se em residencial normal por prazo indeterminado.

Se o imóvel não for devolvido, o jeito é ingressar com ação de despejo antes desses trinta dias. 

• Locação enganosa

Se o inquilino, como disse acima, levou “gato por lebre”, isto é, foi oferecido um imóvel e quando chegou ao local viu que na realidade ele era de qualidade inferior, ele tem direito de rescindir o contrato pedindo de volta o que por ventura tenha pago ou pedir indenização por perdas e danos.                                  

Nesse caso, ele deve tirar fotos do local, arrumar testemunhas maiores de 16 anos e, de preferência não amigos íntimos nem parentes e, munido de toda documentação, procurar um advogado. 

20/12/10