O juiz Gilson Delgado Miranda foi o palestrante da aula do último dia 17 do 3º curso de especialização em Direito Civil da EPM, que versou sobre o tema “Contratos de locação de bens imóveis urbanos – aspectos relevantes de direito material e fiança locatícia”, e teve a participação do desembargador Carlos Alberto Garbi, coordenador do curso.

 

Gilson Miranda falou preliminarmente sobre a filosofia imperante da Lei de Locações (Lei 8.245/91), alterada pela Lei 12.112/99: “a Lei de Locação trabalha na mesma sintonia de outros diplomas legais, nos quais o Estado entende necessária a intervenção nas relações contratuais, impondo aquilo que chamamos dirigismo contratual”.

 

O expositor explicou que a normativa que regula a locação de imóveis urbanos restringe a liberdade de contratar em razão do reconhecimento da desigualdade das posições ocupadas pelos contratantes e de uma suposta fraqueza do locatário (inquilino) em relação ao locador.

 

“Na relação locatícia, o locatário é a parte hipossuficiente, e a lei impõe o equilíbrio necessário para que tenhamos uma relação saudável e que atenda, em última análise, à função social da propriedade”, observou Gilson Miranda, e aduziu que o dirigismo contratual atua mais fortemente quando se fala em locação residencial, e com menos intensidade na locação não residencial.

 

Ele recordou, nesse sentido, ensinamento do jurista baiano Orlando Gomes (1909-1988), de acordo com a qual, entre o forte e o fraco deve impor-se o dirigismo contratual porque “a liberdade escraviza e a lei liberta”. Entretanto, advertiu que o dirigismo contratual não pode levar a situações absurdas em termos práticos, especialmente quando a resistência da parte envolva a atuação do Poder Judiciário.

 

Dentre os elementos materiais dessa busca da proteção ao locatário no sistema jurídico, o palestrante comentou o disposto no artigo 4º da normativa específica, de acordo com o qual o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo do contrato, mas pode fazê-lo o inquilino por diversas razões, desde que pague multa contratual compensatória. Também lembrou a necessidade da denúncia vazia – após o transcurso do prazo contratual e na vigência por prazo indeterminado – como condição de ingresso da ação de despejo.

 

Gilson Miranda comentou os efeitos negativos da aplicação da Lei 12.112/99 – canalizada para dar mais efetividade às ações de despejo, diminuindo a morosidade da retomada do imóvel pelo locador –, “talvez decorrentes do exagero do dirigismo contratual”. Ele relatou que, segundo dados publicados na imprensa, logo depois da aprovação da nova lei, há no Brasil um déficit de 6 milhões de moradias e 3 milhões de imóveis desocupados.

 

Contudo, ressalvou uma defesa da doutrina, de acordo com a qual a alteração da lei em 2009 pretendeu, de algum modo, abraçar e incentivar novas locações, diminuindo o déficit de moradias. Também lembrou que a demora da retomada do imóvel melhorou muito com a lei, principalmente em razão da supressão do efeito suspensivo no recurso de apelação, um remédio jurídico que passou a conferir efeito imediato à sentença.

 

ES (texto e fotos)