Tema analisado pelo vice-diretor da EPM.

A aula do último dia 30 do 3º Curso de especialização em Direito Civil versou sobre os temas “Propriedade como relação jurídica complexa. Compromisso de compra e venda de bens imóveis. Incorporações imobiliárias. Garantias reais e alienação fiduciária. Questões atuais polêmicas”. A aula foi ministrada pelo desembargador Francisco Eduardo Loureiro, vice-diretor da EPM, e teve a participação dos desembargadores Carlos Alberto Garbi, coordenador do curso, e Roque Antonio Mesquita de Oliveira, professor assistente.

Inicialmente, Francisco Loureiro lembrou que o direito de propriedade é regulado pelo artigo 5º, incisos XXII e XXIII, da Constituição Federal e pelo artigo 1.228 do Código Civil, sendo o último preconiza os direitos do proprietário: usar, fruir, reivindicar e dispor. Ele explicou que no texto constitucional a propriedade é tida como patrimônio, garantindo os direitos patrimoniais, obrigacionais, os créditos e os bens corpóreos (coisas), tendo, portanto, maior abrangência.

Ele chamou a atenção para o fato de que, como regra constitucional, não há propriedade sem função social, sendo que essa norma não deve ser entendida como um limite. “É um conceito necessariamente aberto, uma cláusula geral e um princípio positivado no ordenamento jurídico. Tem um conceito indeterminado, para que o juiz preencha no caso concreto”, esclareceu. Observou, por outro lado, que a definição constante no artigo 1.228, parágrafo 1º, do Código Civil, deve ser compreendida de modo exemplificativo e não explicativo.

Nesse sentido, definiu função social da propriedade a partir do papel que cada instituto deve desempenhar no Direito Privado. “A propriedade deve atender o interesse do dono, que tira proveito do que é seu, sem violar ou prejudicar o interesse comum”, asseverou, assinalando que cabe ao juiz, no caso concreto, estabelecer um juízo sobre “os valores postos em jogo, para verificar se a propriedade exerce ou não a sua função social”.

Ampliando a reflexão, o expositor indagou sobre a licitude ou ilicitude de uma propriedade que não cumpre sua função social, ponderando sobre os casos de invasões de imóveis abandonados no centro de São Paulo. “A jurisprudência se posiciona no sentido de que não há compensação de ilícitos, ou seja, o simples fato de alguém não ter dado um fim que seria de se esperar àquele imóvel, não autoriza que terceiros, por conta própria, usando a autotutela, tomem essa iniciativa de desocupá-lo ou invadi-lo, quer sejam públicos ou particulares”, explicou.

Ele lembrou ainda que o Poder Público é o detentor dos mecanismos legais para coibir a não observância do princípio de uso da propriedade, acrescentando que não há prazo determinado para propor uma ação reivindicatória. “Ela não se perde pelo não uso. Não se aplica, portanto, a prescrição extintiva, mas a prescrição aquisitiva. Quando soma-se à minha inércia um comportamento positivo de alguém, que ocupa aquele imóvel, ele o adquire pela usucapião em suas diversas modalidades. Há com isso, a perda da propriedade”, ressaltou.

Na sequência, o palestrante discorreu sobre a propriedade fiduciária, que tem como característica o caráter temporário, de mera garantia de pagamento de uma dívida. “Há a transmissão para o credor, que fica dono da coisa em caráter resolúvel, até que a obrigação garantida seja paga. Com o pagamento, a propriedade fiduciária volta automaticamente para o devedor fiduciante”.

Em complemento, Francisco Loureiro observou que, dada a função de garantia da propriedade fiduciária, o legislador passou a trata-la no Código Civil como um direito real de garantia, não mais como um capítulo da propriedade, com a inclusão, há dois anos, dos artigos 1.367 e 1.368.

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