Curso é realizado no Gade 23 de Maio. 

 

Com um debate sobre o tema “Questões atuais sobre locação de imóveis urbanos”, teve início ontem (17) o curso Questões controvertidas de Direito Imobiliário, promovido pela EPM no Gade 23 de Maio para magistrados e servidores.

 

A exposição inicial coube ao advogado e professor Willian Santos Ferreira, com a mediação do desembargador Antonio Rigolin, conselheiro da EPM, e participação dos desembargadores Francisco Eduardo Loureiro, vice-diretor da Escola, representando o diretor; e Carlos Alberto de Sá Duarte, coordenador do curso.

 

Na abertura dos trabalhos, Francisco Loureiro destacou a relevância do tema e explicou o formato do curso. “A EPM tem insistido em um curso de curta duração e voltado principalmente a questões pontuais e atuais, que exigem atenção de determinados setores que atuam com certas matérias”, observou.

 

Willian Ferreira mencionou inicialmente alguns aspectos sobre a plataforma Airbnb, serviço online que abrange a locação para temporada e hospedagem. Ele ressaltou que, segundo um estudo da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), esse site movimentou, em 2016, US$ 39,9 milhões em São Paulo, com 101 mil visitantes, e US$ 436,6 milhões no Rio de Janeiro, com 360 mil visitantes.

 

O professor esclareceu que na locação para temporada (até 90 dias) o objeto do contrato abrange a unidade habitacional, móveis e utensílios, de acordo com a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), salientando que a questão é saber se os serviços adicionais oferecidos pelo serviço Airbnb (wi-fi, tv a cabo, cama, mesa e banho e limpeza, principalmente) poderiam classificar esse tipo de locação como contrato atípico. “O problema de se cair no contrato atípico é que se cai completamente do modelo e da estrutura do Judiciário preparado para operações de desalojamento de imóvel, situação do pagamento e assim por diante”, ponderou.

 

Outra questão analisada pelo palestrante foi o contrato de locação conhecido como built to suit ou “sob medida”, em que o imóvel é construído ou adaptado para atender a exigências de personalização do locatário. Ele ressaltou que atualmente esse tipo de operação não é restrita aos grandes empreendimentos: “o pequeno e o médio empreendedor também podem ter no built to suit algo muito interessante, porque ele cria um padrão de autorização contratual liberado, uma série de regras possíveis, que antes se discutia se eram contratos atípicos”.

 

Ele mencionou ainda os requisitos do built to suit, estabelecidos no artigo 54-A da Lei 8.245/91: locação de imóvel urbano não residencial; prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel pelo locador ou por terceiros; atendimento das especificações realizadas pelo pretenso locatário; locação por prazo determinado; e prevalência das condições livremente pactuadas no contrato respectivo. O expositor chamou a atenção para as possíveis consequências da omissão regulatória das partes: “o problema é não conseguir prever tudo e saber se a Lei do Inquilinato é aplicável ao que não está previsto”.

 

Por fim, Willian Ferreira discorreu sobre a purgação parcial da mora nas ações de despejo, mencionando a jurisprudência do TJSP e do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

 

Antonio Rigolin ressaltou que a utilização de serviços como Airbnb envolvem um “feixe de relações jurídicas”, com diferentes consequências. Ele citou como exemplo um julgado deste ano que reconheceu a responsabilidade do dono do imóvel pela reparação do dano moral em razão das condições do imóvel, com invocação do Código de Defesa do Consumidor.

 

Mencionou também as consequências da inadimplência ou da ocorrência de danos ao imóvel, móveis ou utensílios, caso em que respondem o site e o hóspede. Outro aspecto destacado foi a diferença de tratamento tributário entre os estabelecimentos e a empresa que presta o serviço, como o Airbnb: “os estabelecimentos hotéis reclamam porque pagam impostos caros, enquanto que aqueles que se propõem a fazer a hospedagem têm uma tributação restrita ao terreno”.

 

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