Francisco Loureiro e Enéas Garcia foram os expositores.

 

A EPM promoveu no último dia 15 o seminário Temas atuais sobre compromisso de compra e venda: regimes jurídicos, contrato preliminar impróprio, direito de arrependimento, adjudicação compulsória, mora e resolução, realizado no Gade 23 de Maio. O evento teve como palestrantes o desembargador Francisco Eduardo Loureiro, diretor da EPM, e o juiz Enéas Costa Garcia e contou com a participação do desembargador Hamid Charaf Bdine Júnior, coordenador do seminário.

 

Iniciando as exposições, Francisco Loureiro esclareceu que o compromisso de compra e venda originou-se como um contrato preliminar preparatório, de curta duração, com a função de vincular as partes enquanto elas se preparavam para o contrato definitivo, reunindo os documentos e adotando outras diligências. E ressaltou que a ele foi atribuída usualmente uma segunda função, totalmente diferente, que é a de garantia do recebimento do preço em contratos com parcelamento em longo prazo, o que levou à prática de postergar a escritura definitiva de compra e venda, ao invés de outorgá-la e constituir hipoteca ou outra garantia.

 

O professor esclareceu que o compromisso deixou de ter uma função meramente preparatória e tornou-se aquilo que a doutrina denominou contrato preliminar impróprio. Ele contém toda a carga negocial e com ele é transmitida a posse, fruição e até mesmo a possibilidade de ceder os direitos sobre o imóvel a terceiros (trespasse), de tal modo que ele é muito mais do que um mero contrato preliminar, preparatório e provisório. Citou a doutrina de Barbosa Lima Sobrinho que denomina o verdadeiro contrato preliminar de “promessa” e o contrato preliminar de garantia de “compromisso de compra e venda”.

 

Ele explicou que para esse falso contrato preliminar é preciso antecipar todos os efeitos – típicos da propriedade final –, que a princípio seriam atribuídos somente com a escritura definitiva. Esta passou a ser uma mera reprodução do consentimento já manifestado no compromisso. Tanto que após o pagamento do preço, embora o compromissário vendedor figure como proprietário, ele não detém nenhum poder ou direito sobre o bem, apenas a obrigação de outorgar a escritura definitiva.

 

Francisco Loureiro considerou também a harmonia gerada pela antecipação dos efeitos do compromisso de compra e venda, para efeito de instituir usufruto, hipoteca, garantia fiduciária, ressalvada a dependência da relação de compra e venda – muito embora ainda haja resistência doutrinária nesse sentido. Ele esclareceu que desde que o compromisso de compra e venda esteja registrado na matrícula do imóvel, o promissário comprador tem direito real de aquisição, mesmo que ainda não tenha pago o preço.

 

Enéas Garcia explicou que o direito de resolver o contrato por inadimplemento é um direito potestativo – no qual não há propriamente direito a exigir uma pretensão – e portanto não está sujeito a prescrição. Entretanto, se a pretensão de exigir as prestações prescreveu, o direito de resolução por inadimplemento restará prejudicado. Ou seja, a ação de resolução em si não está sujeita a prazo prescricional, mas a cobrança das prestações sim.

 

Ele esclareceu que nesse caso perde-se o direito de resolver o contrato não porque demorou a ingressar com ação, mas porque a base do inadimplemento foi alcançada pela prescrição e, se não se pode exigir as prestações porque já prescreveram, não há motivo para resolver o contrato. Pelo mesmo motivo, no caso de adjudicação compulsória, eventual inadimplemento de prestação prescrita não é óbice ao deferimento do pedido.

 

Enéas Garcia explicou ainda que não se mostra adequado contar a prescrição da dívida a partir do vencimento da última prestação, pois se trata de dívida líquida cujas prestações prescrevem em suas respectivas datas de vencimento, enquadrando-se no artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil.

 

Durante o evento os expositores analisaram e debateram com os participantes dez questões previamente divulgadas pela coordenação.

 

RF (texto e fotos)