Aula foi ministrada pelo presidente do TJSP.

 

O tema “Locação de imóveis não residenciais no regime da Lei 8.245/91: ações de despejo, de consignação, revisional e renovatória” foi estudado hoje (10) no 9° Curso de especialização em Direito Empresarial da EPM. A exposição foi proferida pelo desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo e coordenador do curso, e teve participação da juíza Renata Mota Maciel Madeira Dezem, coordenadora adjunta.

 

Pereira Calças explicou inicialmente que não é correto dizer que toda locação não residencial seja comercial. “Chamamos locação empresarial não a locação destinada a qualquer empresa, mas a locação destinada ao comércio, que autoriza a demanda renovatória”, observou.

 

Ele lembrou que antes da Lei 8.245/91 era difícil ao locador retirar o inquilino inadimplente do imóvel, devido às “brechas” legais, que resultavam em grande volume de demandas judiciais. E esclareceu que essa situação mudou com advento dessa lei que teve um efeito de reduzir drasticamente o número de ações judiciais. Ele explicou que a Lei de Luvas (Decreto 24.150/34) foi revogada, mas a proteção do ponto comercial foi inserida na Lei 8.245/91, com a ação renovatória.

 

O professor ressaltou que nas locações de imóveis destinados ao comércio o locatário empresário, desde que cumpra os requisitos legais, pode exigir coercitivamente a renovação da locação pelo mesmo prazo contratado, por meio de sentença, que substitui a vontade do locador. E esclareceu que o ponto comercial por si só não é fator assegurador da renovação compulsória.

 

Explicou a seguir os requisitos que autorizam a renovação compulsória: contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo de locação ou soma dos prazos ininterruptos de cinco anos, aceitando a jurisprudência lapsos de 30 a 60 dias considerando a fase de negociação contratual; atuação do locatário no mesmo ramo comercial pelo prazo ininterrupto de três anos na data do ajuizamento da ação; prova do exato cumprimento do contrato; e ajuizamento da ação renovatória no prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano antes da data de finalização do prazo do contrato em vigor.

 

Pereira Calças ressaltou que a renovação compulsória é uma exceção, porque o princípio da autonomia da vontade é fundamental no Direito Privado. “Para obrigar a renovar devem ser cumpridos todos os requisitos legais”, frisou e explicou as hipóteses legais de exceção que afastam o direito à renovação compulsória. Ele analisou também aspectos das ações revisional de aluguel e locação built to suit (construir para servir). A aula foi ilustrada com aspectos doutrinários e jurisprudenciais da matéria.

 

RF (texto) / KS (fotos)