Palestraram Fabio Pessoa e Milton Paulo de Carvalho Filho.

 

Com o tema “Contratos de locação”, foi encerrado ontem (3) o curso Efeitos da pandemia nos contratos nominados, com exposições dos desembargadores Milton Paulo de Carvalho Filho, vice-diretor da Escola, e Fabio Guidi Tabosa Pessoa, e participação dos coordenadores do curso, desembargadora Claudia Grieco Tabosa Pessoa e juiz Enéas Costa Garcia. A gravação do evento pode ser acessada no canal da EPM no YouTube.

 

Inicialmente, Milton Paulo Carvalho Filho ressaltou a importância e atualidade dos temas tratados e cumprimentou os coordenadores, ressaltando o sucesso do curso.

 

Em sua exposição, ressaltou a importância de as partes transacionarem para encontrarem a solução que atenda melhor à situação de ambas nesse período da pandemia, ao invés de se submeterem a uma decisão imposta pelo Judiciário, que desagradaria ao menos uma das partes, se não ambas. “Ninguém melhor do que as partes para pensarem nos princípios da boa-fé objetiva, da função social e da conservação dos contratos, da cooperação e do equilíbrio contratual e fazerem prevalecer esses objetivos para que elas mesmas cheguem a uma conclusão a respeito da alteração do valor da prestação e de eventual modificação da cláusula contratual, para estabelecer o período e o prazo de duração das prestações, a forma de parcelamento, de diferimento e pagamento postergado”, frisou. E ponderou que o ideal é que a interferência do poder público na relação privada seja em último caso, apenas na impossibilidade de um acordo extrajudicial ou mesmo judicial, no caso de já haver ingressado com a ação.

  

Milton Paulo Carvalho Filho salientou o empenho nos meios comerciais para resolverem as questões advindas pela influência da pandemia. Citou como exemplo o fato de vários shoppings centers decidirem sacrificar o faturamento de alguns meses de aluguel para isentar os lojistas do pagamento, bem como o empenho da OAB/SP, por meio da Comissão de Direito Imobiliário, coordenada por Rubens Carmo Elias, que ressalto em comunicado a importância de os advogados conduzirem as partes para renegociação com o fim de pacificação social dos conflitos. “É importante que as partes conversem e que os advogados contribuam para isso, como determina o artigo 18 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)”, frisou.

 

Quanto a saber se a demonstração da prévia tentativa de renegociação junto ao locador é requisito para que o locatário postule a redução judicial temporária ou definitiva do aluguel em decorrência da pandemia, observou que existe o dever de renegociação, anexo ao da boa-fé objetiva, que visa a conservação do contrato e está previsto no artigo 422 do Código Civil. Entretanto, salientou que não há previsão legal sobre esse dever de renegociação. “Se é dever mesmo ou mero encargo também é uma questão controvertida. Há quem sustente que, sendo ônus da parte, poderia ser considerada condição de admissibilidade do pedido judicial, mas isso não é pacífico”, explicou. E esclareceu que, conforme discutido no primeiro encontro do curso, concluiu-se que, se não há lei que reconheça esse dever de renegociação e determine que a parte esgote a via extrajudicial antes de ingressar no Poder Judiciário, não há como fazer essa exigência, pois haveria ofensa ao direito de acesso à Justiça. E prosseguiu com a discussão de algumas questões previamente estabelecidas.

 

Fabio Pessoa ressaltou que, no caso da locação, há a peculiaridade de se tratar de um contrato de prestação continuada. A prestação do locador é exaurida com a disponibilização do imóvel e, com o imóvel estando em uso pelo inquilino, o locador está continuamente cumprindo a sua prestação. Ele explicou que se criaria uma situação de desequilíbrio permitir que, por conta da impossibilidade de pagamento, se possa dar um desconto ou postergar o pagamento dos aluguéis. “É importante analisar a situação pela perspectiva bilateral. Qualquer interferência do Judiciário repercute sobre a pessoa do locador e cria um efeito cascata. Se o locatário toma por base uma situação fática de dificuldade de obtenção de renda, a partir do momento que se impõe ao locador, mesmo com o cumprimento de sua prestação, uma diminuição da sua renda, estamos transferindo para o locador essa dificuldade de rendimentos e eventualmente criando para ele uma dificuldade de cumprimento de suas próprias obrigações, portanto uma circunstância agravante em relação àquela vivida pelo inquilino”, ponderou.

 

Ele explicou que não há diferença no tratamento das locações pelo simples fato de serem residenciais ou comerciais, mas que elas podem ensejar problemas diferentes. Nas residenciais, eventualmente poderão se manifestar problemas agudos relacionados à privação de moradia, mais do ponto de vista de desalojamento de desocupação forçada do que propriamente por conta do aluguel. E acrescentou que do ponto de vista da dificuldade subjetiva de o inquilino assumir o pagamento da prestação, não há motivo para que se adote uma perspectiva de tratamento diferenciado entre uma e outra modalidade.

 

O palestrante enfatizou que a situação é diferente quando há efetivamente desproporção nas prestações de uma ou outra parte, especificamente quando há certa limitação ou até interferência na base objetiva dos contratos, podendo ocorrer uma sensível diferença de tratamento entre as locações residenciais e comerciais. “No caso das locações comerciais, houve situações de impossibilidade de utilizar o imóvel, por conta de uma série de medidas locais que impactaram de forma clara a utilização do imóvel. Por esse motivo, temos alguma margem para pensar na quebra da base objetiva do contrato, que pode ter ocorrido de forma mais ou menos intensa, e é preciso verificar, caso a caso, as circunstâncias”, ponderou.

 

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